【华创交运草根调研：实拍广深沿线货场】铁路改革抓手之土地资源能不能盘活？
引言：乘改革东风，也要脚踏实地
“混改”是风，铁路被“点名”，我们认为铁路行业需要提高投资回报率来吸引更多民间资本、多元化资本作为战投来参与铁路行业混改，从务实的角度出发，推动市场化定价机制以及鼓励运营公司多元化经营（盘活闲置的土地资源等）是两大抓手，并且这两大抓手若落地可以立竿见影提升铁路企业盈利水平。
广深铁路是改革首选的弹性标的，市场普遍认知其三大催化剂：客运提价、土地资产盘活以及资产注入预期，但市场亦普遍认为改革这场风，自上而下，并不易于把握。我们认为，改革是最大的催化，但同时也要“摸清”公司潜在升值的资产情况（而这部分过去市场可能更多是采用了经验数据）。
脚踏实地，实拍沿线货场。草根调研或许不能保证信息的完备性，但是至少可以有更直观的认知。华创交运前往广深沿线，考察了位于广州、深圳、东莞等地的部分货场。
结论：
1）若能盘活，土地潜在升值空间巨大。广深铁路上市时，拥有土地1180.7万平方米，其中使用的国有划拨用地1117万平，评估价7.697亿元，合69元/平方米。其中，货场、堆场、站台及仓库面积221万平方米。我们实地考察了广深沿线的7个货场，约84万平方米（预估数字，且不能保证权属一定为上市公司，仅为参考），均价应为1.1万元/平方米，则广深货场等土地对应的价值245亿元。
2）部分货场处于部分闲置状态，盘活资产有空间，亦符合政策方向。我们观察广深铁路货运量的变化，2005年到2015年十年间，广深铁路货物运输量下滑了51%，或也意味着有相当一部分的货场面积是会处于闲置状态。根据实际考察的情况，7个货场中东莞货场最为繁忙，而石牌货场、平湖南站货场基本闲置，另有部分在用部分闲置的状态。盘活资产有空间。
特别注明：华创交运团队的草根调研仅为广深沿线的广州、深圳、东莞等地货场的抽样调研，目的是考察货场的使用状态，作为参考，不代表其完整完备性，也不代表所考察货场的权属一定属于上市公司以及实际使用情况。该内容未经上市公司审核。
土地综合开发政策、指导意见下发，等待铁总来推进。
2013年，国务院下发33号文《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》2014年，37号文《国务院办公厅关于支持铁路建设实施铁路综合开发的意见》，明确提出支持铁路车站及线路用地综合开发。
但需铁总与国土资源部、住建部共同研究并推出具体操作细则。
若能推动资产盘活，上市公司中广深铁路直接受益。
广深铁路2006年上市时的招股说明书中介绍，公司拥有土地125 宗，共计1180.7 万平方米，根据国家土地管理局《对广深铁路总公司土地使用权的批复》（国土批[1995]65 号），公司使用的国有划拨土地总面积为1,117.04 万平方米，1995 年6 月30 日的评估值为7.697亿元，合69元/平方米。
其中：货场面积为179.25万平方米，堆场27.52万平方米，站台及仓库（雨棚）14.68万平方米，合计221.45万平方米。
而我们观察广深铁路货运量的变化，2005年到2015年十年间，广深铁路货物运输量下滑了51%，或也意味着有相当一部分的货场面积是会处于闲置状态。
依据公开资料，我们整理了广深沿线货场分布图（非完整）
草根调研资料：
鉴于公司土地价值仅合69元/平方米，未来若能转性，增值空间巨大，同时为了了解目前货场、堆场等的使用状态，华创交运团队实地考察了广深沿线的部分货场，以下为草根调研资料。（仅为广深沿线的广州、深圳、东莞等地货场的抽样调研，目的是考察货场的使用状态，作为参考，不代表其完整完备性，也不代表所考察货场的权属一定属于上市公司）
1）沿线货场状态考察
2）潜在价值评估
我们对部分货场假设其用于住宅开发或商铺，计算了潜在价值，选取的为区间最低价格，比如广州东站周边价格区间为3-8万元/平方米，我们选取了3万/平方米的价格。
实际83.6万平方米对应价格在93-101亿之间，合1.11-1.21万元/平。
依此假设，广深铁路货场、堆场等221万平方米土地价值约245亿元。
注：广深沿线货场等土地，不同区域利用价值不同，对于广州市内和深圳市内的土地资源，周边人流量较大，经济发达，可进行商业开发，如商铺/写字楼等，而其他地段人流量相对较小，可依托线路资源打造物流中心、仓储用地等。
3）附：部分实拍图片
a.广州东站货场
共有18个货仓，大部分用于服装仓储
货场对面即服装城
b.石牌货场：基本闲置
c.石龙货场：部分在用
有京东车辆来装卸货物
d.茶山货场：部分在用
化肥、纯碱仓储
e.东莞货场：繁忙
f.平湖货场：在用
对面即为新开通的平湖客运站